Un loyer est considéré comme impayé dès lors que son règlement n’est pas effectué tel que défini dans le bail. Le traitement de ce retard de paiement du locataire est souvent source de questionnement. Le propriétaire peut procéder à un recours à l’amiable avant d’envisager une procédure d’expulsion.
Comment obliger un locataire à payer son loyer ?
Dans les 15 jours qui suivent l’échéance, le bailleur adresse une mise en demeure pour retard de paiement du loyer. Envoyée en recommandé avec accusé de réception, cette lettre doit exiger expressément le règlement du loyer.
Le propriétaire rappelle les modalités de paiement mentionnées au bail (loyer mensuel ou trimestriel, règlement par chèque ou virement bancaire…). Il peut ainsi menacer les locataires d’une résiliation judiciaire du bail pour non-respect des clauses du contrat. Pour cela, il est indispensable que ces conditions du paiement du loyer et des charges figurent explicitement au contrat. Par ailleurs, depuis la loi ALUR en 2014, il est interdit de facturer des pénalités de retard même en guise de remboursement des frais de recouvrement.
Dans le meilleur des cas, le locataire régularise le paiement à réception de la lettre de relance. Il peut également solliciter un règlement amiable (report du versement à une date définie ou étalement de la dette sur plusieurs mois).
Quels sont les recours en cas de retard de paiement du locataire ?
Sans réponse ou face à un refus de paiement, le propriétaire fait appel à la caution solidaire du locataire. Il doit adresser à ce garant une déclaration écrite dès le constat du premier loyer impayé. Le mandataire immobilier a également pour obligation de prévenir la CAF ou la MSA si le locataire bénéficie d’une allocation logement.
Si ces procédures à l’amiable n’aboutissent pas, le propriétaire peut alors mandater un huissier de justice. Ce dernier ordonne le locataire d’exécuter ses engagements de paiement par l’envoi d’un commandement de payer. Le locataire dispose ensuite d’un délai de 2 mois pour payer l’intégralité des sommes réclamées et les frais d’huissier.
En l’absence de règlement, le contrat de location peut alors être résilié de plein droit par manquement des obligations du locataire. Le propriétaire peut alors entamer la procédure d’expulsion du locataire.
Quand contacter son assureur pour loyer impayé ?
Si le bailleur a souscrit une protection loyer impayé, il doit prévenir son assurance dès le constat du retard de règlement. Et dans ce cas, il ne doit pas accepter aucun aménagement ou étalement des sommes dues. L’assurance se charge de négocier directement avec le locataire.
La garantie loyer impayé protège le propriétaire contre un défaut de paiement du locataire. Dans le cadre d’investissement locatif, cette assurance permet d’indemniser le bailleur du montant des loyers dus. Il peut ainsi assurer le remboursement de son crédit immobilier. L’assureur se substitue ainsi au locataire pour garantir le règlement du loyer. Et il décharge le bailleur de la procédure de recouvrement de loyer.
Un retard de paiement de loyer doit être suivi pour s’assurer que cela ne se transforme pas en impayé. Le contrat de location doit faire figurer précisément les conditions de règlements du loyer. Le propriétaire pourra s’y référer pour les courriers de relance et si besoin entamer une démarche auprès du tribunal d’instance.